דיני מקרקעין

דיני מקרקעין 2018-03-04T12:52:50+00:00

דיני מקרקעין

דיני מקרקעין הם נושא סבוך ומורכב. לא סתם, רוב תביעות הרשלנות המוגשות נגד עורכי דין, עוסקות ברישום או טיפול שגוי, במסגרת עסקאות במקרקעין. במאמר שלהלן, לא נעסוק בתביעות רשלנות נגד עורכי דין, אלא נבקש לסקור מספר מונחים בסיסיים ומהותיים בתחום דיני מקרקעין. כל זאת, לנוחיות הגולשים והגולשות, כדלקמן:

מהם דיני מקרקעין?

דיני מקרקעין עוסקים בכל מה שקשור לבעלות במקרקעין, עריכת עסקאות במקרקעין, לרבות עסקאות הנוגעות לשכירות. דיני מקרקעין עוסקים גם בכל הנוגע להתנהלותם של דיירים בבית משותף. דיני מקרקעין עוסקים גם באופן שבו שותפים יכולים לערוך שיתוף במקרקעין או לפרק שיתוף במקרקעין. דיני מקרקעין עוסקים גם בהסדרת סמכויותיו של רשם המקרקעין (בנושאים מסוימים, סמכויותיו מקבילות לסמכויות של שופט בבית משפט השלום). בנוסף, דיני מקרקעין עוסקים גם בדיני משכנתאות על מקרקעין ובעוד מגוון רב של נושאים הקשורים למונח "דיני מקרקעין".

החוק המסדיר את דיני המקרקעין במדינת ישראל, הוא חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"). אגב, המונח "מקרקעין" מוגדר בחוק המקרקעין בתור: "קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה".

מהי בעלות במקרקעין?

סעיף 2 לחוק המקרקעין קובע, כי בעלות במקרקעין היא למעשה הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש במקרקעין ולעשות בהם כל עסקה עפ"י החוק. לדוגמא, בעלים של מקרקעין רשאי להשכיר את המקרקעין. בעלים של מקרקעין רשאי לשפץ את המקרקעין (למשל, במידה ומדובר בדירת מגורים). בעלים של מקרקעין רשאי למכור את המקרקעין, בכפוף לכך שהוא הבעלים החוקי שלהם. אגב, בעלות במקרקעין כוללת לא רק את ה"אדמה" הפיזית, אלא גם את "מתחת לפני הקרקע" וגם את ה"אוויר" מעל הקרקע. כמו כן, בעלות במקרקעין כוללת את זכות הבעלות על עצמים המחוברים לקרקע, לדוגמא: עצים נטועים. 

מהי שכירות במקרקעין?

סעיף 3 לחוק המקרקעין קובע, כי "שכירות" היא זכות שניתנת לאדם, בתמורה לתגמול כלשהו, להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם, אך לא לצמיתות. לדוגמא, שוכר במקרקעין רשאי להתגורר במקרקעין (דהיינו: בדירת מגורים). אך משום שהחוק קובע כי שכירות היא זכות זמנית בלבד, הרי ששוכר במקרקעין אינו רשאי למכור את הדירה, משום שזכות זו עומדת רק לבעלים של המקרקעין. 

כיצד עורכים עסקת מקרקעין?

סעיף 6 לחוק המקרקעין קובע, כי עסקה במקרקעין היא למעשה העברת המקרקעין או זכות במקרקעין בתמורה. בנוסף, סעיף 7 לחוק המקרקעין קובע, כי עסקה במקרקעין חייבת ברישום אצל רשם המקרקעין. זאת, למשל, בניגוד לעסקה שבמסגרתה פלוני רוכש תכשיט ואז העסקה מסתיימת עם מתן התשלום. לעומת זאת, לעסקה במקרקעין לא יהיה כל תוקף, בהיעדר רישום אצל רשם המקרקעין (או בשפה מוכרת יותר: "טאבו"). כך שברגע חתימת העסקה, חשוב לפנות לרשם המקרקעין, לצורך רישום בעלות.

מניסיוננו המשפטי נעיר, שלא אחת, אנשים לא טרחו לערוך רישום של הנכס (נכס המקרקעין), מה שהוביל (או עשוי להוביל) לתקלות משפטיות, כמו "רישום כפול" של בעלים שונים הטוענים לזכויות בנכס. לכן, חשיבותו של רישום הבעלות במקרקעין לאחר עסקה, היא קריטית.

מהי הערת אזהרה? 

כאשר עורכים עסקה במקרקעין, יש כאמור לפנות לרשם המקרקעין ולרשום את העסקה, שכן בעלות במקרקעין חייבת להירשם. עם זאת, ישנם מקרים שבהם לא ניתן לרשום באופן מיידי בעלות אצל רשם המקרקעין. לכן, במקרים כאלו, בהתאם לסעיף 7(ב) לחוק המקרקעין, מדובר בהתחייבות לערוך עסקה. לשם כך ובהתאם לסעיף 126 לחוק המקרקעין, יש לערוך רישום הנקרא "הערת אזהרה", שבמסגרתה מודיע הרוכש כלפי כל העולם, שלא ניתן לערוך עסקה במקרקעין, משום שקיימת התחייבות קודמת. גם הערת אזהרה, בהתאם לחוק המקרקעין, חייבת ברישום. 

מדוע חשוב להיעזר בעורך דין בעסקת מקרקעין?

ייעוץ משפטי הוא עניין חשוב בכל נושא. אך במסגרת ביצוע עסקה במקרקעין, לרבות הסכם לרכישת נכס (כלומר, עסקת "מקרקעין"), חשיבותו של עורך דין מיומן היא קריטית (כפי שהסברנו בתחילת המאמר, עיקר תביעות הרשלנות המקצועית, מוגשות נגד עורכי דין דווקא בתחום המקרקעין).

רישום לא נכון של עסקה, או אי עריכת בדיקה מקיפה לקראת רכישה של נכס, עשויה לעלות ללקוח (דהיינו: רוכש או רוכשי הנכס) ממון רב. חשוב להדגיש, כי עסקאות במקרקעין (לדוגמא, עסקה לרכישת דירת מגורים), הן בדרך כלל העסקאות היקרות ביותר שרוב האזרחים מקיימים במהלך חייהם, מה שעוד יותר מגביר את הסיכון הכספי הטמון במסגרת עסקת מקרקעין. כך שאל תהססו – פנו לעורך דין מיומן.

נשמח לעמוד לרשותכם בכל עניין או שאלה. לייעוץ מיידי ודיסקרטי צרו איתנו קשר
משרד: 03-5584455 | נייד: 052-251-5530 או באמצעות טופס יצירת הקשר



Call Now Button
לייעוץ ראשוני - לחצו כאן

לייעוץ ראשוני

חייגו עכשיו:

משרד: 03-5584455

נייד: 052-251-5530

או צרו איתנו קשר באמצעות הטופס
ונחזור אליכם בהקדם



 

דוריס גולשה-נצר עו"ד ונוטריון משרד עורכי דין – LAW OFFICE

משרד עורכי דין דוריס גולשה נצר

דילוג לתוכן